Begründet die Vereinbarung einer Umsatzmiete automatisch eine Betriebspflicht des Gewerberaummieters?
OLG Dresden (5. Zivilsenat), Urteil vom 08.05.2024 – 5 U 1856/23
Das Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 08. Mai 2024 beschäftigt sich mit der Rechtsfrage, ob die bloße Vereinbarung einer Umsatzmiete eine konkludente Betriebspflicht des Mieters begründet. Hintergrund ist die häufige Praxis, Mietverträge mit einer Umsatzmiete zu verbinden, bei der die Höhe der Miete an den tatsächlichen Umsatz des Gewerberaummieters gekoppelt wird. Das Gericht stellte fest, dass die Vereinbarung einer Umsatzmiete allein nicht ausreicht, um eine Betriebspflicht zu begründen.
In der Urteilsbegründung betont das OLG Dresden, dass es für die Annahme einer Betriebspflicht einer klaren und ausdrücklichen vertraglichen Regelung bedarf. Der Mieter von Gewerberaum ist daher nicht automatisch verpflichtet, den Geschäftsbetrieb aufrechtzuerhalten, nur weil die Miete auf Grundlage des erzielten Umsatzes berechnet wird. Diese Entscheidung stärkt die Position von Gewerberaummietern, die flexibel auf wirtschaftliche Veränderungen reagieren möchten, ohne befürchten zu müssen, aufgrund der Mietstruktur zur Betriebsfortführung gezwungen zu sein.
Das Urteil des OLG Dresden hat weitreichende Bedeutung für die Praxis der Mietvertragsgestaltung im gewerblichen Bereich. Vermieter, die sicherstellen wollen, dass ein Mieter seinen Betrieb dauerhaft fortführt, müssen diese Verpflichtung explizit und eindeutig im Vertrag festhalten. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Umsatzmiete allein nicht als ausreichende Grundlage für eine Betriebspflicht angesehen wird.
